El vendedor que realiza obras en la finca vendida después de la perfección del contrato y antes de la entrega no puede reclamar su importe al comprador

Los litigantes celebraron un contrato de compraventa de finca aplazando el pago de parte del precio al momento de otorgamiento de escritura pública. El comprador formuló demanda reclamado dicho otorgamiento pagando él la cantidad pendiente del precio. En el lapso de tiempo entre el contrato privado y la demanda, la sociedad vendedora, hizo en la finca vendida y no entregada una serie de obras. Y el valor de éstas fue reclamado por la vendedora mediante demanda reconvencional.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención. La Audiencia Provincial de Barcelona estimó parcialmente la reconvención condenando al comprador a abonar la cantidad de 257.625 €. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el comprador, anula la sentencia de apelación y confirma la de primera instancia.

La Sala destaca que, conforme al art. 1468 CC (LA LEY 1/1889), "el vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato", es decir, sin la obra que llevó a cabo desde tal fecha a la de la entrega. Lo cual debe ponerse en relación con la buena o mala fe de dicho vendedor. Al respecto, la jurisprudencia ha dicho reiteradamente que la buena o mala fe es un concepto jurídico que se apoya en la valoración de conductas deducidas de unos hechos y como tal puede someterse a revisión casacional.

En consecuencia, la Sala pone especial énfasis en que la vendedora, después de haber consentido y firmado en documento privado un contrato de compraventa de una finca, hace una serie de obras en la misma, sin consentimiento del comprador y le reclama su importe, que es muy superior al precio de la misma finca. Según el tribunal, hacer tales obras, a sabiendas de que ella misma había contratado su venta y que aún no había transmitido la propiedad, por mor de la teoría del título y el modo, debe ser calificado de mala fe. Por ello, conforme al art. 455 CC (LA LEY 1/1889), no puede reclamar su importe porque no son gastos necesarios para la conservación de la cosa, sino obras hechas cuando ya conocía su venta precisamente al demandante, lo que acredita su mala fe.